Θεσσαλονίκη: Γκρεμίστε κτίρια και φτιάξτε εμπορικά κέντρα και κατοικίες

Εξυγίανση του κέντρου της Θεσσαλονίκης, με γκρέμισμα των απαρχαιωμένων κτιρίων σε μεγάλες περιοχές, αλλά και επεκτάσεις με πυρήνα εμπορικά κέντρα, προτείνει ο πρόεδρος του Οργανισμού Ρυθμιστικού Θεσσαλονίκης, Παναγιώτης Σταθακόπουλος, για να μπορέσει να βρει τον πολεοδομικό και αναπτυξιακό βηματισμό του το ευρύτερο πολεοδομικό συγκρότημα και ο νομός.

Η πόλη με σταθερούς ρυθμούς καθίσταται μη βιώσιμη και απαιτούνται ρηξικέλευθες λύσεις, οι οποίες έχουν γίνει σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις, όμως εδώ κανείς δεν τολμά να τις υιοθετήσει, είτε επειδή εξυπηρετούνται μικροσυμφέροντα είτε επειδή κανείς δε θέλει να χάσει τη βόλεψή του.

Η Θεσσαλονίκη είναι ένα βήμα πριν από την γκετοποίηση μεγάλων τμημάτων της. Ο εμπορικός κόσμος... κλαίει για τα διαρκή «λουκέτα» και βρίσκει... εχθρούς. Σε όλους μας φταίει το... αθηνοκεντρικό κράτος. Οι τοπικοί φορείς εξυπηρετούν συμφέροντα, αδιαφορώντας για τις επιπτώσεις. Τα μεγάλα περιφερειακά εμπορικά κέντρα έχουν ξεχάσει την ανταποδοτικότητα και λειτουργούν χωρίς αντισταθμιστικά οφέλη για τις περιοχές των οποίων τις υποδομές χρησιμοποιούν. Το κτιριακό απόθεμα έχει απαρχαιωθεί σε μεγάλα τμήματα του κέντρου της πόλης, η οποία έτσι κι αλλιώς περιμένει μεγάλο σεισμό, σύμφωνα με κάποιους επιστήμονες...

Κι όμως, λύσεις υπάρχουν για να αυξηθεί το απαράδεκτο ποσοστό πρασίνου ανά κάτοικο, που στη Θεσσαλονίκη είναι στα 2,73 τ.μ., για να αποκτήσει η πόλη τις απαραίτητες υποδομές, για να δημιουργηθούν πόλοι αναπτυξιακοί με υπεραξία που θα έχει ανταπόδοση στην πόλη και τους πολίτες κι όχι μόνο στις... τσέπες ορισμένων.

Τέσσερις περιοχές

Την ανάγκη για ανανέωση του κτιριακού αποθέματος είχε επισημάνει στο παρελθόν (στη μελέτη για την αναδιοργάνωση της Θεσσαλονίκης - ΥΠΕΧΩΔΕ) και ο καθηγητής του ΑΠΘ Γιώργος Κύρου. Σήμερα ο κ. Σταθακόπουλος υπογραμμίζει πως εν μέσω οικονομικής κρίσης μπορεί να υπάρξει η ευκαιρία για αναγέννηση της Θεσσαλονίκης, για αντιμετώπιση των αδιεξόδων που βιώνει και της διαρκούς υποβάθμισης η οποία την οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια σε γκετοποιήσεις τύπου Αθήνας και σε οικισμούς - λάστιχα, χωρίς συνοχή και συνέχεια, χωρίς τις στοιχειώδεις υποδομές και με μόνο όφελος τα ατομικά κέρδη από την ένταξη εκτάσεων στα σχέδια πόλης.

«Η εξυγίανση του κέντρου της πόλης, που απαξιώνεται, είναι απαραίτητη. Η κατοικία έχει φύγει. Η ερήμωση του κέντρου είναι εμφανής. Θα παραδοθεί κάποια στιγμή στους μετανάστες και θα γίνει άλλο ένα αντίγραφο εκείνου των Αθηνών. Το εμπόριο παρακμάζει. Οι αναπλάσεις περιοχών από μόνες τους ίσως να μην επαρκούν. Υπάρχουν διεθνή παραδείγματα, τα οποία αν τα ακολουθήσουμε μπορούμε να αναστρέψουμε αυτήν την πορεία», επισήμανε ο κ. Σταθακόπουλος.

Ο πρόεδρος του ΟΡΘ προτείνει να εξεταστεί το γκρέμισμα και η αναγέννηση ολόκληρων οικοδομικών τετραγώνων σε συγκεκριμένες περιοχές, που μετατράπηκαν σε θύλακες υποβάθμισης:

- Αγίου Δημητρίου

- Πλατεία Μουσχουντή

- Ανω Λαδάδικα

- Περιοχή Μπιτ Παζάρ

«Σε συνδυασμό με την ανάπλαση των παλαιών αγορών (Μοδιάνο, Βλάλη, Καπάνι, Βατικιώτη κ.λπ.) και των πολιτιστικών χώρων και μνημείων του κέντρου, μπορούμε να δημιουργήσουμε ένα πλέγμα ανάπτυξης και να δώσουμε στη Θεσσαλονίκη φυσιογνωμία σύγχρονη και αξιοζήλευτη. Μπορούμε να προσελκύσουμε νέες τεχνολογίες και να ζωντανέψουμε μια περιοχή που οδεύει στον ακρωτηριασμό. Στη Γαλλία για τέτοια εγχειρήματα δε φοβήθηκαν να γκρεμίσουν πολύ ωραία κτίρια. Εμείς εδώ θα φοβηθούμε να γκρεμίσουμε τις "κόκκινες" πολυκατοικίες που συμπλήρωσαν τέσσερις και πέντε δεκαετίες ζωής;», αναρωτήθηκε ο κ. Σταθακόπουλος.

Η περιοχή του Μπιτ Παζάρ έχει μεγάλους εσωτερικούς υπαίθριους χώρους, που μπορούν να αναδειχθούν, ενώ τα Ανω Λαδάδικα μπορούν να αναδιοργανωθούν και να συνδεθούν με τα Κάτω. Το γκρέμισμα παλαιών οικοδομών ακόμη και σε επίπεδο οικοδομικού τετραγώνου θα μπορούσε να απελευθερώσει χώρους, να δημιουργήσει ένα καλύτερο δομημένο περιβάλλον και να αποκτήσουν οι περιοχές τις υποδομές που δεν μπορούν σήμερα να δημιουργηθούν. Η δόμηση, σύμφωνα με τον κ. Σταθακόπουλο, που θα αντικαταστήσει την παλιά, μπορεί να γίνει καθ' ύψος κι έτσι να δοθεί υπεραξία στις περιοχές αυτές, ώστε να προσελκύσουν κατοίκους και εμπορικές δραστηριότητες. Με τις υπάρχουσες συνθήκες οι περιοχές αυτές είτε δεν έχουν κατοικία είτε παραδίδονται σε μετανάστες και γεννιούνται φαινόμενα γκετοποίησης. Παράλληλα, τα πολλά μισογκρεμισμένα κτίρια που έχουν εγκαταλειφθεί καταλαμβάνονται -όπως έγινε και στην Αθήνα- από μετανάστες, αστέγους και περιθωριακούς.

«Στην πλατεία Μουσχουντή και την Αγίου Δημητρίου κάποια στιγμή θα γίνει η ανάπλαση μέσω του δήμου. Σε συνεργασία με τους ιδιοκτήτες μπορεί η αυτοδιοίκηση να δει το θέμα της πολεοδομικής εξυγίανσης. Τα απαρχαιωμένα κτίρια, σε συνδυασμό με τη σεισμικότητα, μπορούν να λειτουργήσουν καταλυτικά στις αποφάσεις. Μπορεί να δημιουργηθεί το απαιτούμενο υπερτίμημα για τους εργολάβους που θα αναλάβουν να δημιουργήσουν τα νέα κτίρια, να γίνουν τα απαιτούμενα πάρκινγκ, να διασφαλιστούν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι και χώροι πρασίνου (με την καθ' ύψος δόμηση), αλλά και η ανάπτυξη, με τη δημιουργία ενός εμπορικού κέντρου», τόνισε ο κ. Σταθακόπουλος.

Στα Ανω Λαδάδικα δήλωσε ότι «μπορεί να επιτευχθεί αναδιοργάνωση μέσω της δημιουργίας ενός εμπορικού κέντρου. Τα υφιστάμενα κτίρια, που φιλοξενούν βιοτεχνικές χρήσεις και άλλα είναι μισογκρεμισμένα ή εγκαταλειμμένα, μπορούν να μετεξελιχθούν έτσι σε ένα ενσωματωμένο εμπορικό κέντρο. Με την αραίωση των κτιρίων η περιοχή θα ανασάνει. Στα βιομηχανικά κτίρια που θα διατηρηθούν μπορεί να δημιουργηθεί κατοικία (loft) και υπόγεια πάρκινγκ. Η περιοχή θα τραβήξει κόσμο και θα αναβαθμιστεί. Αν συνδεθεί με μικρές αναπλάσεις στις αγορές του κέντρου, στους αρχαιολογικούς χώρους και τα Κάτω Λαδάδικα, θα την έχουμε σώσει. Μπορεί τα Κάτω Λαδάδικα με την ανάπλασή τους να έγιναν... φαγάδικα, όμως σκεφτείτε πώς θα ήταν αν δεν είχαν γίνει τότε οι επεμβάσεις. Θα προτιμούσαμε ένα γκέτο μεταναστών; Τότε υπήρχε μια λύση σωτηρίας, που πέτυχε, παρότι πολλοί μπορεί να μην αρέσκονται στο αποτέλεσμα».

Από 1.300 ώς 10 κατοίκους!

Ενα χαρακτηριστικό παράδειγμα που δείχνει τα αδιέξοδα της Θεσσαλονίκης είναι τα στοιχεία για τη βιωσιμότητα της πόλης. Το διεθνώς αποδεκτό όριο για τη βιωσιμότητα ενός χωριού είναι οι 60 - 70 κάτοικοι ανά εκτάριο (10.000 τ.μ.) και μιας πόλης 280 - 350. Στο Χαλάνδρι η αναλογία είναι στους 250 - 300 και στην Κυψέλη 1.300! Αντιστοίχως στην Αγίου Δημητρίου συναντούμε 1.200 κατοίκους ανά εκτάριο, στη Ροτόντα 650 - 700, στον Αγιο Ιωάννη Καλαμαριάς 350 - 400 και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης μόλις 10! Στην Αγίου Δημητρίου οι κάτοικοι ζουν σαν τα ποντίκια και το κέντρο της πόλης έχει εγκαταλειφθεί...

Εδώ υπεισέρχονται οι επεκτάσεις των σχεδίων πόλης. Δαπανώνται τεράστια ποσά χρημάτων για μελέτες, καθώς το υπερκέρδος από την ένταξη εκτάσεων στο σχέδιο πόλης είναι πολλαπλάσιο (για συγκεκριμένες τσέπες), χωρίς να εξυπηρετείται το συλλογικό συμφέρον. Επίσης, καταργείται η έννοια της συμπαγούς και άρα βιώσιμης πόλης και ο αστικός ιστός απλώνεται άναρχα και δίχως στοιχειώδεις υποδομές.

«Αντί να προχωρούμε σε αλόγιστες επεκτάσεις, να προχωρήσουμε σε οργάνωση του αστικού ιστού. Αν πρόκειται να γίνει μια επέκταση, καλό είναι να γίνεται γύρω από ένα εμπορικό κέντρο, το οποίο θα συγκρατήσει την κίνηση των κατοίκων προς το κέντρο της πόλης και θα υπάρξουν πυρήνες ενωμένοι με πράσινο, αφού διασφαλιστούν κάποιες προϋποθέσεις. Ανάμεσα σε αυτές είναι η συνεισφορά που πρέπει να έχει ένα εμπορικό κέντρο στο κράτος ή το δήμο. Σήμερα τα εμπορικά κέντρα αναπτύσσονται χωρίς κανένα ουσιαστικό ανταποδοτικό όφελος για το σύνολο. Η συνεισφορά πρέπει να είναι προς το εμπόριο, τους χώρους πρασίνου και την οργάνωση της δόμησης και των αναπλάσεων σε αστικές και εξωαστικές περιοχές. Εδώ τα εμπορικά κέντρα γίνονται εκτός σχεδίου για να αποφύγουν τα αντισταθμιστικά», σημείωσε ο κ. Σταθακόπουλος.

Εξωση στα γραφεία

Ειδικά για το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, ο πρόεδρος του ΟΡΘ προτείνει «να φύγει ο διοικητικός τομέας που το έχει ανεπιτυχώς καταλάβει (γραφεία, υπηρεσίες, επαγγελματική στέγη κ.λπ.) και να αποδοθούν τα κτίρια στην κατοικία, για να αποκτήσει ζωή. Σήμερα μιλάμε για κέντρο ακατοίκητο και με τάσεις ερήμωσης και γκετοποίησης. Στην περιοχή Τσιμισκή - Ερμού έχουμε 10 - 20 κατοίκους ανά 10.000 τ.μ. Ο διοικητικός τομέας μπορεί να μετακινηθεί για παράδειγμα στους Λαχανόκηπους. Η μίξη χρήσεων μπορεί να γίνει με κανόνες. Εχουμε μεγάλες επιφάνειες προς δόμηση ή δομημένες χωρίς στοιχειώδεις υποδομές. Ακόμη και οι δήμοι που κερδίζουν πολλά χρήματα από εμπορικά κέντρα ή μεγάλες επενδύσεις (π.χ. καζίνο) δεν επιστρέφουν τα απαιτούμενα ποσά σε έργα υποδομής στους πολίτες. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης μπορούμε να επιτύχουμε αυτό που ονομάζεται "διευρυμένο πολιτισμικό πάρκο", δηλαδή να συνδυάσουμε πολιτισμό, αναψυχή και κατοικία».

Εμπορική πολεοδομία

Η εμπορική πολεοδομία, δηλαδή η πολιτική των μεγάλων εμπορικών κέντρων ως πυρήνων ανάπτυξης, άρχισε στον Καναδά το 1950 (Victor Green). Στόχος, όπως περιγράφει ο κ. Σταθακόπουλος, ήταν η αναδιοργάνωση και η εξυπηρέτηση περιαστικών περιοχών. Ακολούθησαν Γερμανία, Αγγλία και Γαλλία.

Στις δεκαετίες 1960 - 1970 τα εμπορικά κέντρα χωροθετούνται εκτός αστικών περιοχών, στις λεγόμενες «υπνουπόλεις» (οι κάτοικοι πήγαιναν μόνο για ύπνο). Με την εφαρμογή αστικών αναπλάσεων στα κέντρα των πόλεων μεταφέρθηκε πληθυσμός στις περιοχές των εμπορικών κέντρων και αναδιοργανώθηκε ο αστικός ιστός.

Ακολούθησαν τα εμπορικά κέντρα εντός πόλης (intown), σε πόλεις όπως Μαδρίτη, Παρίσι, Λιόν, με μέσο όρο δομήσιμης επιφάνειας στα 200.000 τ.μ. Εκεί κατασκευάστηκαν «υπεραγορές» (hypermarkets, δηλαδή επιφάνειας άνω των 5.000 τ.μ.), με συγκεκριμένους κανόνες όμως.

Ο κ. Σταθακόπουλος επισημαίνει την οργανωμένη αδειοδότηση και λειτουργία αυτών των επενδύσεων στο εξωτερικό και την... υποτυπώδη στην Ελλάδα: «Εκεί επιβάλλεται και έγκριση από τη διεύθυνση Εμπορίου, εδώ μόνο από την πολεοδομία. Κάνουμε λες και σηκώνεται απλά ακόμη μια πολυκατοικία. Στο εξωτερικό εξετάζουν τη βιωσιμότητα της επένδυσης, φόρτους και επιβαρύνσεις, θέσεις εργασίας, επιπτώσεις στο περιβάλλον, συνεισφορά στο κράτος, υπερτίμημα... Με την πάροδο του χρόνου αυτά τα κτίρια δε γίνονται "κουφάρια" και γνωρίζει το κράτος τι περιμένει από την επένδυση. Εδώ η χωροθέτηση έχει ως αποτέλεσμα να παίρνει δουλειά από τους κλασικούς εμπόρους. Εκεί μετά την πρώτη πενταετία λειτουργίας των εμπορικών κέντρων ένα ποσοστό του τζίρου τους αποτελεί αντισταθμιστικό όφελος προς το Ταμείο Ανέργων Μικρομεσαίων και ένα άλλο ποσοστό προς το Ταμείο Συντάξεων Μικρομεσαίων».

Κρίσιμο στοιχείο, σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΟΡΘ, είναι η συνεισφορά ενός εμπορικού κέντρου στην πόλη και το περιβάλλον. «Τα εμπορικά κέντρα έχουν μια υπεραξία και υποχρεούνται να κάνουν κοινωφελείς και κοινόχρηστες υποδομές (από φανάρια μέχρι νηπιαγωγεία). Εδώ έχουμε ισοπεδωτική λογική δόμησης. Μέχρι και τις προσβάσεις τις κάνει η Πολιτεία», σημειώνει.

Προϋποθέσεις

Υπάρχουν προϋποθέσεις για τη λειτουργία, όπως για παράδειγμα ανά 100 θέσεις εμπορίου η ύπαρξη 5 - 6 θέσεων στάθμευσης, εκ των οποίων τα δύο τρίτα υπόγειες. Δηλαδή για κάθε 1.000 τ.μ. του εμπορικού κέντρου πρέπει να υπάρχουν τουλάχιστον 500 θέσεις πάρκινγκ. Επίσης τις μονάδες - κράχτες των εμπορικών κέντρων (πισίνες, αθλητικά ή συνεδριακά κέντρα) στο εξωτερικό τις διαχειρίζεται ο δήμος και η υπευθυνότητα ανήκει στο εμπορικό κέντρο.

Προαπαιτούμενο είναι το καλό design (υψηλή αρχιτεκτονική, αναλογίες πρασίνου σε επίπεδο νησίδας κτλ.). Επίσης, δεν μπορεί να γίνεται χωροθέτηση σε μεγάλους οδικούς άξονες (για αποφυγή μποτιλιαρισμάτων και ατυχημάτων). Πρέπει να οργανώνεται γύρω τους κατοικία. Στο εξωτερικό έχουν ορίζοντα απόσβεσης την πενταετία (διότι συνεισφέρουν στο δήμο και την Πολιτεία), εδώ μόλις την τριετία.

Οι μεγάλες πολεοδομικές επεμβάσεις πρέπει να έχουν ιδιαίτερα μεγάλο υπερτίμημα, που να πηγαίνει είτε στο Πράσινο Ταμείο, είτε σε αντισταθμιστικά οφέλη. «Σκεφτείτε ποια είναι τα αντισταθμιστικά οφέλη των εμπορικών κέντρων της Θεσσαλονίκης. Τι προσφέρουν στην ίδια την πόλη για την υπεραξία τους... Επιλέγουν τις εκτός σχεδίου περιοχές, επειδή αλλιώς θα πλήρωναν εισφορές σε γη και χρήμα. Την εισφορά σε γη τα εκτός σχεδίου δεν την έχουν, ενώ η εισφορά σε χρήμα είναι τέσσερις και πέντε φορές κάτω της κανονικής. Η επιβάρυνση που φέρνουν όμως στη λειτουργία της πόλης και στο περιβάλλον είναι πολλαπλάσια», λέει χαρακτηριστικά ο κ. Σταθακόπουλος.

Η λύση είναι να δημιουργηθούν εμπορικά κέντρα εντός του αστικού ιστού, όπως σε Μαδρίτη, Βαρκελώνη, Λιόν κ.α. «Να βρούμε μεγάλες εκτάσεις ή να οργανώσουμε περιοχές μέσω αναπλάσεων, ώστε τα εμπορικά κέντρα να παίξουν τον αντισταθμιστικό ρόλο τους στο χτίσιμο κατοικιών. Ο οδηγός μπορεί να είναι: γκρέμισμα κατοικιών - εμπορικό κέντρο - πάρκινγκ - νέες κατοικίες - αναστήλωση αξιόλογων κτιρίων. Μπορούμε να συγκρατήσουμε τον κόσμο, να λύσουμε το θέμα της στάθμευσης, να εξυπηρετήσουμε τη βιώσιμη κινητικότητα, να ενισχύσουμε την ανάπτυξη. Εκσυγχρονίζεται ο χώρος, βελτιώνεται η ποιότητα ζωής στην πόλη και το περιβάλλον», συμπλήρωσε ο κ. Σταθακόπουλος.
Πηγη:agelioforos.gr